Как выбрать участок для покупки

Изучаем документы

Согласно действующему законодательству по своему целевому назначению все земельные ресурсы делятся на несколько видов. К какому из них относится участок указано в двух документах: свидетельстве о государственной регистрации права собственности и кадастровом паспорте.
 В частности, можно встретить следующие формулировки.

• Огородный участок. Предназначен исключительно для сельскохозяйственных работ, возводить на такой земле капитальные жилые строения запрещено. Максимум, что можно построить — это маленький домик для инвентаря.
• Садовый участок. Предназначен для выращивания плодово-ягодных культур. Можно строить небольшой жилой дом.
• Дачный участок. Используется для выращивания овощей и фруктов. Можно возводить жильё.
• Личное подсобное хозяйство. Предназначено для выращивания сельскохозяйственных культур. Строить жилье не возбраняется.
• Участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Предназначен конкретно для строительства жилого здания. Более того, в случае простаивания земли могут даже наложить штраф за нецелевое использование.

Прежде, чем принимать решение о покупке, внимательно изучите документы на землю

Где покупать?

Теперь, когда известны некоторые юридические тонкости, можно приступить к выбору. В окрестностях населённых пунктов все участки относятся к категории «для поселений». В свою очередь, они ещё и подразделяются на отдельные зоны — сельскохозяйственного назначения, производственные и т. д. От категории и территориальной зоны зависит, как правильно оформлять право собственности.

Для капитального жилищного строительства следует выбирать участок в категории «земли поселений» (иногда можно встретить формулировку «земли населённых пунктов»). Для постройки дачного домика — «земли сельскохозяйственного назначения» (только следите, чтобы было прописано разрешение на дачное строительство).
 

Проверяем участок

Итак, с видом мы определились. Самое время приехать на место и осмотреться. В первую очередь надо убедиться в удобстве и безопасности района, в котором располагается интересующий земельный надел. Мало кому понравится, если он располагается возле оживлённой трассы, неподалёку от металлургического завода, кладбища или свалки.

Если вы приобретаете участок с уже имеющимся жилым строением, придётся навести справки о доме. Необходимо узнать, из каких материалов и как давно он построен.

Наличие или отсутствие подведённых коммуникаций и инженерных сетей  — это важный аспект, от которого зависит возможность строительства. От продавца обязательно нужно потребовать информацию о почве и грунтовых водах. В идеале — это должны быть результаты геодезических изысканий. Также не забудьте  узнать и о способе удаления нечистот. 



Замерьте расстояния между всеми постройками, и сверьте указанные в документах данные с фактическими. Кроме того, убедитесь, что на земле нет незарегистрированных строений, а также нет расхождений между их документальным и фактическим назначением (хозяйственные/жилые постройки).

Необходимо сверить данные в документах с фактическими

Ни в коем случае не берите участок с домом, где есть не узаконенные пристройки. Не поленитесь замерить территорию и рассчитать её площадь, сверив полученное значение с указанным в договоре. Обратитесь в бюро технической инвентаризации, чтобы уточнить, не имеет ли хозяин каких-либо­ проблем с этой организацией.

Если вы планируете купить землю у соседа — имейте в виду, что наделы с разными целевыми назначениями запрещено объединять в один. Перевести их из одной категории в другую теоретически возможно, но из-за бюрократической волокиты сделать это очень тяжело. Гораздо проще тщательно изучать документы на стадии покупки.
 

Сделка

Для совершения сделки по купле-продаже участка необходим следующий комплект документов:

• кадастровый паспорт участка;
• документ, устанавливающий право на собственность (акт о приёме-передаче участка земли в уставный капитал, справка о выплаченных паях, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, договор купли-продажи, мены, дарения и т. п.);
• справка об отсутствии ареста, наложенного на землю или на располагающуюся на ней недвижимость;
• отказ субъекта Российской Федерации от покупки данного участка;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок (государственная регистрация права на участок);
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• справка о нормативной стоимости;
• документ, подтверждающий согласие супруга или супруги владельца участка на продажу участка.

На основе всех этих бумаг осуществляется оформление договора о купле-продаже, к которому прилагается акт приёма-передачи. Обязанность составлять договор лежит на продавце.
При этом обязательно сверяйте, указанные в документе паспортные данные, с фактическими. Подписывать бумаги о готовности сторон совершить сделку необходимо в нотариальной конторе в присутствии нотариуса.

Для регистрации прав нового собственника следует обратиться многофункциональном центр (МФЦ), или непосредственно в Росреестр.

Передача денег должна проходить в присутствии регистратора. При это возможен вариант, при котором половина суммы перечисляется продавцу еще до регистрации. Если стоимость участка в документах занижена (так делают, если земля в собственности у продавца находится менее пяти лет, а иначе придётся платить налог), обязательно берите расписку о получении оставшихся средств.

Договор купли-продажи составляется в трёх экземплярах. Следите за тем, чтобы на каждом из них возле подписи продавца им собственноручно было написано: «Деньги в размере… рублей получил полностью».

После подписания необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию права собственности, и передать документы регистратору. Через десять рабочих дней вам выдадут свидетельство, оформленное на ваше имя.


При подписании договора не забудьте убедиться в правильности его оформления

Если вы приобретаете участок со строением, то вы имеете право на налоговый вычет. Сумму подоходного налога можно вернуть, если сумма сделки не превышает два миллиона рублей.

Особенности участков в СНТ

Отдельно следует рассказать о нюансах приобретения земли на территории дачного товарищества. Дело в том, что подобные объединения теперь делятся на садоводческие и огороднические. На землях товарищества первого типа разрешается строить капитальные дома для круглогодичного проживания. Такие объекты можно использовать для получения постоянной регистрации (прописки). 

На участках второго типа возводить жилье нельзя: в подобном месте можно поставить лишь хозблок для хранения инструментов. 

И, конечно, особенность садоводческого товарищества состоит в том, что вам придётся считаться с интересами всех остальных членов и подчиняться решениям общего собрания и председателя.


Приобретение участка в садовом товариществе имеет свои особенности

В то же время, вступать в СНТ необязательно. Но в этом случае с правлением придется заключить договор на использование объектов инфраструктуры. А плата по такому договору не может быть меньше, чем размер членских взносов.

Текст: С. Семёнов