Выбираем дом: советы строительного эксперта

Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
zhurnaldom zhurnaldom
Москва
«Мечты сбываются и не сбываются» — эти слова из известной песни я часто вспоминаю, когда речь заходит о приобретении загородного дома. Чтобы строительно-технические проблемы, обнаруженные после покупки дома, не отравили радость существования, лучше выявить их заранее.

Как не купить кота в мешке?
Как не купить кота в мешке?

Ко мне как к строительному эксперту часто обращаются за помощью при покупке дома, и один из первых вопросов такой: сколько времени уйдёт на осмотр дома? Я отвечаю, что максимум два-три часа. У большинства такой ответ вызывает недоумение: как за столь короткое время можно оценить качество жилого дома? Потом спрашивают об инструментальном обследовании, откопке фундаментов и т.д. Отвечаю: все основные проблемы с качеством постройки дома выявляются визуально без проведения инструментального обследования. Если при осмотре возникают подозрения на строительный брак — дом лучше не покупать. Но начнём по порядку.

Плохие и хорошие

Все продаваемые дома я разделяю на три категории по эксплуатационной пригодности:
  • «Хорошие» дома, готовые к проживанию или к продолжению строительства;
  •  Дома с недостатками, устранимыми без больших затрат; 
  • «Плохие» дома, которые покупать нельзя из-за массовых неустранимых дефектов (проще снести и построить новый).
 
«Хорошие» дома, которые я сразу рекомендую покупать, встречаются довольно редко. «Плохие», к сожалению, встречаются гораздо чаще, и их надо обходить стороной. Наибольшее количество продаваемых домов относится к средней категории. Они требуют ремонта, но затраты времени и средств можно установить и оценить по результатам проведения осмотра. Обычно в течение двух-трёх дней составляется смета на ремонт, которая является обоснованным предметом торга при покупке. Как правило, такие дома покупаются, и покупатели и продавцы остаются довольны сделкой. 

Степень готовности

По степени готовности дома разделяются на:
  • готовые к проживанию (возможно с проведением текущего косметического ремонта) со сроком эксплуатации более одного года;
  • построенные для продажи, в которых ещё не жили; 
  • те, что в стадии незавершенного строительства
 
Оптимальная категория — дома со сроком эксплуатации более одного года. Про них можно сказать, что они прошли «обкатку», проверены в эксплуатации. Максимум дефектов и недостатков уже проявились, дом дал максимальную естественную осадку, при которой могут возникать трещины и деформации.

Не стоит пугаться косметического ремонта, тем более что отделать жилище лучше на свой вкус.

Построенный для продажи

Свежие дома впечатляют новизной и отсутствием следов проживания чужих людей, но таят скрытые дефекты, невидимые под отделочными покрытиями и материалами. И опять же дом даст неизбежную осадку, которая проверит на прочность новые конструкции. К сожалению, при осадке очень часто возникают трещины в стенах. Часть их по ширине раскрытия бывает допустима. Такие трещины устраняют при текущем ремонте с заменой отделочных покрытий.

Отдельно о домах, построенных на продажу. Здесь надо быть очень внимательными и осторожными, так как за красивой отделкой стен, полов и потолков могут находиться экономные конструкции, таящие массу скрытых дефектов — от недостаточного армирования ж/б монолитных конструкций до пустых швов кирпичной кладки. Это приведёт к постоянному растрескиванию ограждающих конструкций, которое уже не скрыть ремонтом отделочных покрытий.

При покупке только что построенного дома надо попросить проектную и исполнительную документацию. Если у продавца она отсутствует, лучше сразу отказаться от покупки. Похоже, что строители и продавец в этом случае экономили на всём, даже на разработке проектной и на оформлении исполнительной документации.

Незавершёнка

С недостроенными домами тоже надо быть крайне внимательными. Такие дома привлекают низкой ценой, но это всегда говорит о чём-то нехорошем в продаваемом доме. Опять же, просите у продавца проектную и исполнительную документацию.
   
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги
Такой недостроенный дом покупать нельзя. Бетон коричневый и по внешнему виду крайне непрочный. Пенобетонные блоки разрушились от воздействия влаги

Если её нет, но дом купить очень хочется, проведите строительно-техническую экспертизу. По её результатам вы сможете принять разумное решение. Возможно, недостроенный дом придётся демонтировать из-за невозможности продолжения строительства.    

Три правила осмотра

Домов
без недостатков
в принципе 
не бывает!
1. Первое правило: к вопросу покупки дома подходить трезво и без спешки. На рынке недвижимости предложение домов огромное и есть реальная возможность выбора.

2. Второе правило: запросите перед осмотром у продавца проектную и исполнительную документацию (желательно в электронном виде) и изучите её перед осмотром: ознакомьтесь с планировками, стеновыми и конструктивными материалами, расположением инженерных коммуникаций и т.д.

3. Третье правило: возьмите на осмотр фотоаппарат, фонарик, рулетку, металлическую линейку, бинокль, термометр и молоток. Осмотр проводите только днём при естественном освещении. Предупредите продавца о том, что вы хотите осмотреть все жилые и технические помещения, включая чердак и подполье. При хорошем качестве строительства во все помещения должен быть нормальный доступ. Нацельте себя на выявление  дефектов и недостатков, которые после осмотра необходимо будет оценить и взвесить для принятия решения.

Начните снаружи

Осмотр начните с фасадов (с улицы), цоколя и отмостки здания. По состоянию цоколя и прилегающим к нему наружным стенам можно сделать вывод о состоянии фундаментов в целом. На них не должно быть:

  • трещин, 
  • следов намокания и разрушений отделки, 
  • следов совсем свежего ремонта (обычно перед продажей для сокрытия дефектов делают локальный ремонт).

Такие трещины в стене и цоколе свидетельствуют о плохом фундаменте
Такие трещины в стене и цоколе свидетельствуют о плохом фундаменте

Отмостка не должна иметь провалов и крупных трещин, примыкание отмостки к фундаменту должно быть изолированным от попадания воды. Не должно быть и признаков смещения отмостки от цоколя.

Если цоколь отделан камнем или плиткой, надо убедиться, что отделочное покрытие имеет прочное сцепление с основанием. Постучите деревянной ручкой молотка по отделке цоколя в разных местах — звук должен быть глухим и везде одинаковым. «Барабанный» звук свидетельствует о пустотах между камнем и основанием, что недопустимо.

Следы намокания и разрушения свидетельствуют о плохой гидроизоляции подземных конструкций от грунтов. Данный дефект практически неустраним. Хорошую гидроизоляцию подземных конструкций можно сделать только во время строительно-монтажных работ, любые ремонтные работы по гидроизоляции подземных конструкций очень затратны и не дают гарантированного результата.

Трещины в цоколе и наружных стенах с шириной раскрытия более 0,5 мм свидетельствуют о недостаточных прочности и несущей способности фундаментов и грунтов оснований. Усиление фундаментов — непростая и затратная работа.

При осмотре дома не стесняйтесь задавать продавцу вопросы, а ответы анализируйте — верить на слово продавцу нельзя.

Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается. 
Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность
Слева: видно невооружённым глазом, что бетон цоколя легко крошится и разрушается.
Справа: брусья в углах сгнили, и соединения потеряли прочность


Внимательно осмотрите все наружные стены на предмет выявления трещин и протечек с кровли. Трещины обычно появляются рядом с оконными и дверными проёмами, в местах опирания кровли на стены, в углах стен. Ширина их раскрытия более 0,5 мм свидетельствует о недостаточной прочности и несущей способности стен.

Дом продаётся. Вот так бетонная перемычка! Да и примыкание стены к окну ей под стать
Дом продаётся. Вот так бетонная перемычка! Да и примыкание стены к окну ей под стать

Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя. В доме треснуло и прогнулось межэтажное перекрытие из-за недостаточного армирования (смонтирована одна сетка арматуры в середине перекрытия):

Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя
Большой дом в лесу под отделку был куплен явно не глядя 

Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались.

Все внутренние стены и перегородки
потеряли опору и тоже растрескались
Все внутренние стены и перегородки потеряли опору и тоже растрескались

Где нужен бинокль

Необходимо осмотреть кровлю с улицы. При отсутствии безопасного доступа отойдите на расстояние и осмотрите кровлю в бинокль.

  • Линии коньков должны быть ровными и прямыми
  • Покрытие кровли не должно иметь явных дефектов (вздутий, деформаций, прогибов и пр.). 
  • Внимательно осмотрите ендовы и примыкания кровли к выпускам вентшахт и дымовых труб. Все примыкающие элементы кровли должны иметь герметичное прилегание к конструкциям труб и шахт. Водостоки не должны иметь повреждений (прогибов, рассоединённых элементов). 
  • Осмотрите карнизы. Если дом имеет тёплую мансарду, то обязательно должны быть вентилирующие элементы в карнизах кровли (софиты с перфорацией, зазоры между планками отделки, зазор в торце кровли с москитной сеткой). 

Дефекты кровли также можно увидеть со стороны чердака или мансарды.
 

Осмотр деревянного дома со срубом из брёвен или бруса

Оцените визуально качество древесины: не должно быть признаков гнили, выпавших сучков, глубоких трещин. Осмотрите внимательно нижние брёвна, примыкающие к цоколю, — они гниют в первую очередь.

Оцените состояние межвенцовых пазов, которые должны быть плотно проконопачены или заделаны герметиком. Если есть видимые зазоры, просуньте в них металлическую линейку для определения глубины. Если зазор глубокий, предстоит сложная работа по герметизации наружных стен.

Этот красивый деревянный дом из лиственничного лафета имел серьёзный недостаток — негерметичные угловые соединения. Зимой в доме будет холодно. 

Деревянный дом из лиственничного лафета
Деревянный дом из лиственничного лафета

Также были плохо выполнены примыкания пароизоляции кровли к стенам, и по стенам стекал конденсат. 

Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены  плохо
Примыкания пароизоляции кровли к стенам выполнены плохо

Дом был куплен со скидкой на ремонт, и новые жильцы остались довольны.

Совет: при выявлении признаков гниения (рыхлость древесины, следы поражения грибками или насекомыми) откажитесь от покупки.
 

Идём внутрь

Сразу же оцените открывание входной двери — не должно быть заеданий, дверь должна закрываться плотно и легко.
 Этот деревянный дом продавался в категории под чистовую отделку. На деле его нужно демонтировать, так как брусья в углах сгнили и соединения потеряли прочность
Этот деревянный дом продавался в категории «под чистовую отделку». На деле его нужно демонтировать, так как брусья в углах сгнили и соединения потеряли прочность

Начать осмотр дома лучше с подвала, если таковой имеется. В подвале должно быть сухо, воздух не должен быть затхлым. Стены и пол должны быть сухими и без следов потёков воды. 

Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная
Сырой подвал, гидроизоляция явно некачественная

Отделочные покрытия (особенно на стыках с полом) должны быть чистыми и однородными. Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях. 

Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях
Любые следы протечек или трещины будут свидетельствовать о недостатках в подземных конструкциях

В подвале обязательно должна быть приточная и вытяжная вентиляция для обеспечения благоприятных температуры и влажности воздуха. При отсутствии подвала спросите у продавца про наличие техподполья и доступа в него. Если оно есть, но нет доступа, то это или ошибка строителей, или отсутствие желания у продавца пускать вас туда.

При осмотре деревянного дома подполье надо осмотреть обязательно, чтобы оценить состояние нижних брёвен (брусьев) и половых лаг — они гниют в первую очередь.

  • Обратите внимание на участки стен около оконных проёмов и на состояние оконных откосов. Здесь не должно быть ни трещин, ни следов намокания. Часто из-за плохой герметизации монтажных швов оконных блоков нарушаются гидро- и теплоизоляция примыканий оконных блоков к стенам. Результат — переохлаждение откосов, выпадение конденсата и постоянные следы намокания и разрушения покрытий откосов. 

  • Проверьте открывание всех окон и дверей — оно должно быть лёгким и тихим.

  • Если в доме есть межэтажная лестница, несколько раз пройдитесь по ней. Подъём и спуск должны быть лёгкими и приятными, поручни должны быть прочными и нешаткими. 

  • Обратите внимание на состояние всех отделочных покрытий, особенно на керамическую плитку. Всё той же деревянной ручкой молотка простучите её по аналогии с фасадной плиткой.

  • И наконец, внимательно осмотрите мансарду или чердак на наличие следов протечек и гниения конструкций кровли.

В этой статье мы не успеем рассмотреть вопрос проверки инженерных коммуникаций и вернёмся к этой теме в следующий раз. Но, забегая вперёд, скажу, что одна из «обязанностей» инженерных систем в загородном доме — обеспечение комфортного микроклимата. Поэтому измерьте температуру воздуха во всех помещениях. Нормальная эксплуатационная температура — 21–23°C.

Текст и фото: А. Исаковский, строительный эксперт.

Вам также могут быть интересны другие публикации и обсуждения на эту тему:


Статья размещена в разделах: , , , , ,
1 комментарий 8 спасибо за статью 2 в избранном 613 просмотров
Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Автор статьи:
Добавили статью в избранное
morskaya Margarita Katmicheva и еще 1 человек




Комментарии (1)
Эх, мне бы эти советы да 4 года назад. Мы купили домик, в котором до нас жили. При осмотре увидели, что вокруг дома есть бетонная отмостка, по стенам шли небольшие трещины, но они были не существенными. Через год оказалось, что под домом нет фундамента, а отмостка- это просто по верху залитый бетон. Пришлось копать у стен траншеи, подкапываться под стены и заливать раствор под стены. Многое не сопоставили, хотя видели, что полы-это ОСB, положенный прямо на земляной пол. В общем, сейчас ремонта и ремонта. А с вашей статьёй проще будет ориентироваться при покупке дома тем, кто собирается его покупать.

Пожалуйста, оставьте комментарий

Или через: