Экспертиза дома перед покупкой, или О чем не скажет продавец

Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Oleg_Sanko Oleg_Sanko ЭКСПЕРТ
Олег Санько Москва
Решив стать дачниками, но не желая заниматься долговременным и трудоемким строительством, многие решают купить загородный дом — недостроенный, готовый или старый. Определять стоимость выставляемых на продажу коттеджей оставим специалистам. А мы с вами давайте поговорим о технических аспектах вопроса. О тех, в удовлетворительном состоянии которых вы должны убедиться перед «исторической» покупкой. Тогда можно будет обсудить и цену. По крайней мере у вас будут аргументы «скостить» ее или согласиться с ее обоснованностью.


 
Многие решают купить уже готовый загородный дом
Многие решают купить уже готовый загородный дом

Перед началом инспекции предлагаю проверить приглянувшуюся вам местность на наличие (точнее, отсутствие) низко пролетающих самолетов. Их гул способен ощутимо испортить патриархальное очарование дачной жизни. Для этого совершенно не обязательно выезжать на объект. Проще в разное время суток изучить текущую воздушную ситуацию на сайте. Там вы найдете трассы серебристых красавцев в любой точке мира, включая выбранный вами участок земли. Пишу это потому, что мне известен случай, когда на оценку достоинств дачи недалеко от известного подмосковного аэрохаба будущих владельцев приглашали строго во время «затишья».

Не хочется, чтобы такая машина пролетала над дачей каждую минуту
Не хочется, чтобы такая машина пролетала над дачей каждую минуту

Выезжая на знакомство со строительным объектом, вооружитесь:
  • отвесом, 
  • водяным уровнем, 
  • измерительной рулеткой,
  • фотоаппаратом. 

Без измерительных инструментов не имеет смысла ездить на экспертизу (фото - STYRO)
Без измерительных инструментов не имеет смысла ездить на экспертизу (фото — STYRO)

И если последний нынче у каждого всегда с собой (в телефоне), то остальные предметы надо еще поискать. Выбрать необходимые инструменты вы можете в нашем каталоге, где собраны предложения многих крупных интернет-магазинов. 


Конструкции дачи ниже «нуля»

Начнем экспертизу с фундамента и цокольного этажа. Главное условие — правильно выполненная  гидроизоляция. Если она халтурно смонтирована или сделана из низкокачественных материалов, со временем стены будут намокать, на них появится плесень, подтеки и т. п. Более того, из-за промерзания в холодное время года стены могут разрушаться, а проникающие в них с водой агрессивные вещества — вызвать коррозию металлической арматуры. 
 
Этот фундамент еще предстоит гидро- и теплоизолировать (фото В.В Черномашенцева)
Этот фундамент еще предстоит гидро- и теплоизолировать (фото В. В. Черномашенцева)

Обычно при увлажненных грунтах всю конструкцию «ниже нуля» оклеивают битумсодержащими рулонными материалами — гидростеклоизолом, стеклоэластом или рубитексом — с помощью специальных мастик. Полотнища клеят с большим вертикальным и горизонтальным нахлестом, минимум в два слоя.

При наружном осмотре цоколя надо проверить наличие продухов, возможных трещин, оголенной арматуры. Не лишним будет и просто поковырять гвоздиком бетонное основание.
 
Подвальное помещение
Подвальное помещение

Если вы зашли в подвал и увидели свежеоштукатуренные стены, это должно вас серьезно насторожить. Такой «свежак», скорее всего, говорит о наличии протечек. Или как минимум подтеков, которые перед вашим приездом оперативно замазали. Это серьезный повод обсудить проблемы гидроизоляции с продавцом коттеджа, выказав свою подкованность в этих вопросах. Попутно узнайте глубину залегания грунтовых вод.



При инспекции стен подвала особое внимание уделите местам ввода и вывода труб. Обычно они выполняются в гильзах трубчатых форм и зачеканиваются по специальному технологическому шнуру. При контакте с влагой он увеличивается в размерах, тем самым изолируя места прохода коммуникаций. Имеет смысл проверить наличие и состояние этого шнура. В современных конструкциях вместо него используют специальные пластиковые муфты.

Современный ввод коммуникаций в подвал коттеджа
Современный ввод коммуникаций в подвал коттеджа

Если вы не забыли взять с собой отвес, проверьте вертикальность всех угловых соединений подвальных стен. Здесь же, в подвале, промерьте оригинальную площадь пятна застройки и сверьте ее с заявленной в оферте.

Инспектируя состояние дома, попытайтесь сразу представить объем предстоящих модернизаций. Это прежде всего относится к утеплению. Построенные еще лет 15 назад дома по определению не дотягивают до современных нормативов. 

Бесспорно, лучший утеплитель для пола и стен цоколя — это экструдированный пенополистирол. Он полностью водонепроницаем, достаточно прочен и долговечен, у него низкая теплопроводность и практически нулевой капиллярный подсос. Плиты из экструдированного пенополистирола удобны в монтаже, их шпунтованные кромки позволяют легко состыковывать элементы между собой, а тыльная шероховатая поверхность прочно сцепляется с бетоном и штукатурными растворами.

 Монтаж пенополистирольного утеплителя
Монтаж пенополистирольного утеплителя

Лучший способ предотвратить затопление подвалов и фундаментов — создать по периметру здания дренажную систему, а также отмостку, предохраняющую подземную часть дома от дождевых потоков с крыши.

Отмостку делают с уклоном в сторону от дома. Проверить его можно при помощью припасенного водяного уровня. Ширина отмостки должна быть как минимум на 20 см больше проекции на грунт линии свеса крыши. Если обнаружите, что отмостка утеплена листами экструдированного пенополистирола, — значит, вы на верном пути и перед вами достойная строительная конструкция, вызывающая профессиональное уважение.

По краю отмостки устраивают дренажную систему — водоприемные решетки, водоотводные каналы, дождеприемники. Обнаружить такую систему в исследуемом доме — большая и редкая удача. 
 

Проверяем стены

Начнем с определения вертикальности всех стен, особенно углов. Разумеется, тут нам понадобится отвес (можно представить себе выражение лица продавца, когда вы займетесь такой проверкой). После этого промеряем длину фасадных стен. 
План 1 этажа
План 1 этажа

Если проекция дома на грунт внешне представляется квадратом, ваши измерения должны подтвердить, что его противоположные стены равны. В противном случае вам предлагают приобрести дом, в основании которого лежит трапеция.

Открыв настежь окна, измерьте толщину стен. Попутно поинтересуйтесь у продавца, из каких материалов (порой многослойных) они сделаны.
 
Обидная ошибка проектировщика - при открытии двери закрывается обзор из окна
Обидная ошибка проектировщика — при открытии двери закрывается обзор из окна

Если вы покупаете деревянный сруб, обратите внимание на качество древесины: не стала ли она безнадежной жертвой прожорливых древесных червей? Об их наличии расскажут отверстия в несколько миллиметров, уходящие вглубь венца. Как только вы их обнаружите, со спокойной душой можете завершать инспекцию этого дома и ехать исследовать следующий по списку. Также следует проверить состояние конопатки: она может быть просто выщипана энергичными пернатыми.

Неплотно свитый, с торчащими волокнами или неплотно забитый жгут будет растащен птицами
Неплотно свитый, с торчащими волокнами или неплотно забитый жгут будет растащен птицами

В этом месте мы плавно подходим к утеплению наружных стен. Современное утепление — это научно аргументированная система. Несоблюдение любого ее аспекта может перечеркнуть все заявленные в рекламном объявлении преимущества дома.
 
Рельефная отделка оконного проема
Рельефная отделка оконного проема

Если дом облицован сайдингом, то несложно удалить одну-две панели и проверить состояние утеплителя. Чаще всего используют минераловатный. Он должен быть сухим и однородным, без намека на отслаивание.

Что касается самого сайдинга, рискну предположить, что он должен идти на замену. Сравните южный и северный фасады, проверьте, насколько изменился тон расцветки под беспощадными ультрафиолетовыми лучами.

Если дом не утеплен, перед вами встанет серьезная задача. Разумеется, если вы планируете жить в нем только в летние месяцы, можно обойтись и без дополнительного утепления. 

Этот дом подлежит  утеплению с мокрой штукатуркой
Этот дом подлежит утеплению с «мокрой штукатуркой»

Сейчас все чаще можно встретить так называемый штукатурный (мокрый) способ утепления наружных стен из кирпича, бетона, пенобетона и газосиликатных блоков. Мы говорили о нем в статье Утепление загородного дома от и до. Так как при этом изолирующий слой расположен снаружи, тепло естественным образом аккумулируется стеной. Утеплитель не пропускает тепло наружу, сохраняя в доме комфортный температурный режим даже зимой при временном отключении отопления.

Крылья кирпичного дома уже утеплены, осталось утеплить фасад
Крылья кирпичного дома уже утеплены, осталось утеплить фасад

Можно сказать, что мы коснулись всех необходимых аспектов проверки наружной части коттеджа. Теперь можно заходить внутрь. Экспертизе внутренних помещений и инженерных систем будет посвящена вторая часть статьи. До встречи.



Статья размещена в разделах: , , , , , , ,
20 комментариев 12 спасибо за статью 9 в избранном 21678 просмотров
Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Автор статьи:
Добавили статью в избранное
Silver_Jazz Оксана и еще 8 человек




Комментарии (20)
Спасибо за статью. А если деревянный дом облицован кирпичом, то как посмотреть утеплитель? (И нужен ли он вообще в этом случае?) Можно ли в таком доме включать зимой отопление только по приезде?
Как показывает практика, если бревенчатый дом облицован кирпичом, то его общей величины термосопротивления более менее хватает для достижения современных требований по теплотехнике жилища. Однако я бы добавил к этой композиции укладку односторонне фольгированного пенофола на 10 мм толщины вспененной прокладке. Причем, укладывайте пенофол фольгой внутрь комнаты. Она отлично отражает лучистое тепло, идущее от отопительных приборов. Причем отражает внутрь комнаты. А поверх фольги устанавливаете гипсокартон и близкую вашему сердцу облицовку — обои, блок-хаус и пр. Надеюсь в таком незамерзающем виде дом простоит от понедельника до пятницы в морозы средней умеренности.
У меня лично был такой случай в «избушке» близких родственников. Только одна комната была утеплена «по уму». И вот результаты самого первого года после установки утепления. Прошел суровый ноябрь, похожий декабрь и я туда «заявился» в середине декабря. Полтора месяца никого не было на даче. На кухне, на веранде вода замерзла во всех емкостях, включая электрочайник. Но каково было мое удивление, что в утепленной комнате вода безмятежно была жидкой в нескольких емкостях. Повторюсь, морозы были не ниже десяти минус.
С фольгой понятно. Только дом оштукатурен изнутри. Там предыдущие владельцы жили постоянно, соответственно, отопление не отключали зимой. Поэтому у меня сомнение: не замёрзнет ли вода в трубах системы отопления за неделю-две. И не будет ли конденсата в стенах между деревом и кирпичом?
В вашем случае, чтобы быть уверенным за сохранность труб, следует сменить теплоноситель — вместо воды залить незамерзающие смеси. Если сделать продухи по нижнему поясу фасада и под крышей, то вы этим обеспечите вентиляцию и уберете конденсат с поверхности древесины
Дополнительно отвечу на вопрос о второй с конца фотографии в статье, где стропильная конструкция покрашена неожиданно розовым цветом. При экспертизе дома разумеется надо изучить состояние самой древесины, из которой сооружена стропильная система. И даже, если состояние древесины внушает опасение, ее еще можно спасти на долгие годы антисептической обработкой. Антисептическая обработка — необходимый этап строительства, который во многом определяет долговечность возведенного сооружения. В специальной защите нуждаются все конструкции, потенциально испытывающие постоянный контакт с водой. Тут будет уместно привести в пример новинку компания ТехноНИКОЛЬ, которая создала инновационное средство против грибковых и плесневых поражений, предназначенное для частных застройщиков.
Антисептик для кровли надежно предохраняет покрытие от развития плесени, грибка, мха и водорослей, одновременно с этим являясь полностью безопасным для здоровья человека. В основе продукта содержатся специальные биоциды, обладающие синергетическим действием. Это означает, что каждый компонент усиливает действие другого вещества. Защитное покрытие прослужит более 10 лет. Материал уже после первого нанесения останавливает развитие и выделение в воздух опасных спор плесневых грибков. Продаваемый концентрат следует развести водой и нанести его на поверхность при помощи губки или кисти. Для нас, дачников, важно то, что антисептик абсолютно не токсичен, одинаково хорошо подходит как для наружных, так и для внутренних работ.

Стропильная система обработана антисептическим раствором. Фото — Технониколь
Стропильная система обработана антисептическим раствором. Фото - Технониколь
Чтобы всегда под рукой (на всякий случай) — есть метровые рулетки-брелочки, а уровень можно закачать в смартфон, если у вас телефон/чехол ровной формы)))) в плеймаркете есть бесплатные программки, там и линейку, и уровень, и много чего скачать можно. Конечно с настоящим не сравнить, но на безрыбье и рак рыба.
Хотя текст выше расположенной статьи был подготовлен уже три года назад, но он не потерял своей актуальности. Тем более, что у меня появилась фотография уже завершенного объекта, того самого, который завершает эту статью. В момент ее подготовки только завершалась «эпопея» утепления дома, а сейчас дом вполне завершен в своем утеплении. Ниже привожу фотографию этого достойного сооружения.
И еще об одном аспекте выбора готового дома для дачных целей. Он скорее этический, и совсем не технический. Надо уяснить, нет ли за забором соседей «с приветом». Или любителей собак, готовых организовать приемник для братьев наших меньших, оглашающих округу своим лаем с ночи до зари. Это не моя фантазия — года 3 назад этот реальный случай описывала одна из наших самых блистательных дачниц, энергично участвующей в работе нашего портала. Чтобы снизить акустический дискомфорт, нашей дачнице пришлось сооружать дополнительную пристройку по каркасной технологии, обошедшейся ей по 10000 рублей за один квадратный метр.
Дом утеплен по современной технологии
Дом утеплен по современной технологии
Доброго времени! А Вы практикуете выезд для экспертной оценки дома для покупки и дальнейшего проживания в нём? С уважением, Ирина.
Добрый день Ирина! Приветсмтвую ВАШЕ первое выступление на виртуальных страницах нашего гостеприимного портала «7дач». Ваше предложение может быть рассмотрено. Сообщите, это место в Осташкове, в 370 километрах от Москвы?
Пока я не даю полного ни утвердительного, ни отрицательного мнения. Давайте обсуждать. Разумеется, предварительно следует понять, что это за сооружение. Желательно — фотографии.
Спасибо, что не отказали сразу. Конечно всё расскажу подробно и фотографии есть. Да это в десяти км. от Осташкова. Обязательно напишу, только не совсем понимаю куда писать… сюда? Фотографиями забивать тут не очень хочется… Их штук двадцать пять.
Ваше письмо, уважаемая Ирина, с фотографиями объекта получил. Первый взгляд — необходимость утепления стен и (крыши?) и последующей облицовки стен. По расходам это можно уложиться в 500 тысяч рублей в зависимости от типа облицовки (самая бюджетная). По вашей просьбе я обращусь к специалисту, который экспертирует подобные объекты. Признаться, меня смущает 400 км плечо. Обещаю вам дать ответ не позднее завтрашнего вечера.
Спасибо! Да, про утепление мы сразу поняли, надо утеплять и облицовывать. Пока думаем чем. А вот по поводу фундамента, некоторые сомнения… По периметру трещин вроде бы нет. Глубина фундамента 2 метра, спускались в подвал. Толщина 40 см. Не тонковатый ли? К тому же в подвале вода, но мы списываем это всё на отсутствие отмостки и дренажа (тоже надо делать). В общем фундамент -это главный вопрос. Спасибо ещё раз. Очень благодарна.
Да, Ирина, держу на «пульсе» ваш проект. Итак, по поводу фундамента…
«Прознайте» у своих соседей по этому дому, как у них ситуация с водой в подвале. Это во многом определяюще скажет нам о ситуации с водонасыщенностью вашего грунта. Правильно ли я понимаю, что перспективный дом стоит на некотором пригорке, расположенном недалеко от водной глади? Вижу крохотный кусочек водной глади на второй фотографии. Там что река, озеро, пруд? Если не секрет, дайте точно географическое расположение этого поселка — посмотрю из космоса.
Очень показательная вторая фотография с точки зрения внутреннего климата. Кроме мощного двухметрового отопительного радиатора стоит масляный двухкиловаттный обогреватель. Ясно, что при толщине блоков 200 — 300 мм в доме должен быть солидный «колотун» в зимние месяцы. Заранее скажу, что толщина дополнительного утеплителя на наружных стенах у вас составит 100 миллиметров хорошего минераловатного утеплителя. но не экструдированного пенополистирола. Ни и сверху еще облицовка. Учтите, что у вас чисто зрительно «просядут» оконные проемы, но и дверные тоже.
Возвращаемся к фундаменту. Вопрос главнейший — делался ли дом по ПРОЕКТУ или без него? Когда есть проект — то тут велика гарантия, что дом сооружен по РАСЧЕТАМ. Я бы осторожно сказал бы, что у вас дом весьма легкий, так как сооружался из газобетонных блоков. То есть, толщина несущих фундаментных стен вполне достаточна. Другое дело, в каком он состоянии??? Быть может, бетонные стены поднабрали влаги и это влага двинулась вверх по невидимым глазу капиллярным каналам ВВЕРХ. Да, да, Ирина, оказывается влага может течь вверх, а не вниз. Поэтому у меня капитальный вопрос про фундамент — выполнена ли капитальная гидроизоляция стен фундамента? Вот это — ВОПРОС? В этом отношении изучите первую из представленных фотографий. Вот такой гидроизоляционной мастикой должны быть проработаны все наружные стены, а лучше все, включая внутренние. Посмотрите внимательно, Ирина, на второй снимок. Вы видите, что на уровне окончания кирпичной кладки серенький РУБЕЦ.
Что это такое? Это обязательный слой ГИДРОИЗОЛЯЦИОННОГО материала (скажем, рубероид в два слоя), который делает гидроизоляционный разрыв между фундаментом и стеной. Если бы я сейчас оказался в Осташкове, то попросил бы у хозяев штыковую лопату и сделал бы выемку хотя бы на полметра вглубь. Посмотрите третью из представленных фотографий. Вдумчивый проверяющий эксперт оголил угол еще недостроенного дома для проверки ситуации с гидроизоляцией дома. Или существующие хозяева поднимают искренне руки и признаются, что гидроизоляция не делалась. Прошу написать мне на личную почту сколько просят за этот дом и какова его площадь.
Гидроизоляция фундамента
Гидроизоляция фундамента

Гидроизоляционный разрыв
Гидроизоляционный разрыв

Проверка состояния фундамента.
Проверка состояния фундамента.
Спасибо огромное за оперативность!!! На большую часть вопросов, думаю отвечу я, что не знаю, дополнит муж. Но нужно время на это. думаю до 13.00 не уложусь. Так, что скорее всего часа четез полтора-два будет ответ. СПАСИБИЩЕ ОГРОМНОЕ!!! Ирина.
Добрый день Ирина! Признаться не оставляет меня вопрос о том, как у вас идут дела с поиском достойного дома?
Добрый вечер Ирина!
Очень хорошо, что мы заострили ваше внимание на типе утеплителя. Экструдированный пенополистирол просто прекрасный материал для мест, до которых не доберется открытый огонь возможного пожара. Поэтому утеплить им подвал, отмостку, цоколь — одно удовольствие.
А выше — НИ-НИ! При оплавлении языками пламени он выделяет опасный НЕ для здоровья, а ДЛЯ ЖИЗНИ ЧЕЛОВЕКА газообразные химические соединения.
Теперь мне не ясно, каким твердым топливом вы собираетесь отапливаться? Углем? А его в Осташкове можно достать гарантированно на многие годы вперед? В этом надо разобраться — гарантированный источник ЭНЕРГИИ на многие годы вперед. Пока из вашего описания не ясно, как люди обеспечивают себя теплом. Тут электричеством «не отделаешься».
Да, про утепление я поняла, спасибо! А по поводу отопления хозяева рассказывают, что топят углем уже не один год. Заказывают машину на зиму (20 000 р.). Но это надо выяснить подробней. Понятно, что электричеством разориться можно.
Добрый всем день! Прочел свою «писанину» 4-х летней давности и заметил, что утаил от наших дачников оптимальный период осмотра потенциальной дачной постройки. Чтобы четко, наглядно понять какая гидрогеологическая обстановка на участке, лучше всего прибыть туда в весенний период, как только сойдет снег. Разумеется, в разных краях нашей страны этот период разный. В Подмосковье это середина апреля. Если грунтовые воды высокие, скрыть это вряд ли кому под силу.
Добрый день! Очень хочу приобрести дом для круглогодичного проживания, понравилось несколько вариантов. Можете скинуть ваш электронный ящик и проконсультировать/указать на слабые места в технических моментах??
Уважаемая Наталья! Поздравляю вас с первым визитом в гостеприимный сай «7дач». Аккуратно скажу, что мы, эксперты, работаем на широкую аудиторию наших читателей, и в случае, если я вам дам индивидуальную консультацию, остальные читатели лишатся этой информации. Предлагаю вот на этом порте высказать свои тревоги и я постараюсь их прокомментировать. Тем не менее, сообщаю вам свой электронный адрес 7.oleg.sanko@mail.ru

Пожалуйста, оставьте комментарий

Или через: