Многие решают купить уже готовый загородный дом
Перед началом инспекции предлагаю проверить приглянувшуюся вам местность на наличие (точнее, отсутствие) низко пролетающих самолетов. Их гул способен ощутимо испортить патриархальное очарование дачной жизни. Для этого совершенно не обязательно выезжать на объект. Проще в разное время суток изучить текущую воздушную ситуацию на сайте. Там вы найдете трассы серебристых красавцев в любой точке мира, включая выбранный вами участок земли. Пишу это потому, что мне известен случай, когда на оценку достоинств дачи недалеко от известного подмосковного аэрохаба будущих владельцев приглашали строго во время «затишья».
Не хочется, чтобы такая машина пролетала над дачей каждую минуту
Выезжая на знакомство со строительным объектом, вооружитесь:
- отвесом,
- водяным уровнем,
- измерительной рулеткой,
- фотоаппаратом.
Без измерительных инструментов не имеет смысла ездить на экспертизу (фото — STYRO)
И если последний нынче у каждого всегда с собой (в телефоне), то остальные предметы надо еще поискать.
Конструкции дачи ниже «нуля»
Начнем экспертизу с фундамента и цокольного этажа. Главное условие — правильно выполненная гидроизоляция. Если она халтурно смонтирована или сделана из низкокачественных материалов, со временем стены будут намокать, на них появится плесень, подтеки и т. п. Более того, из-за промерзания в холодное время года стены могут разрушаться, а проникающие в них с водой агрессивные вещества — вызвать коррозию металлической арматуры.
Этот фундамент еще предстоит гидро- и теплоизолировать (фото В. В. Черномашенцева)
Обычно при увлажненных грунтах всю конструкцию «ниже нуля» оклеивают битумсодержащими рулонными материалами — гидростеклоизолом, стеклоэластом или рубитексом — с помощью специальных мастик. Полотнища клеят с большим вертикальным и горизонтальным нахлестом, минимум в два слоя.
При наружном осмотре цоколя надо проверить наличие продухов, возможных трещин, оголенной арматуры. Не лишним будет и просто поковырять гвоздиком бетонное основание.
Подвальное помещение
Если вы зашли в подвал и увидели свежеоштукатуренные стены, это должно вас серьезно насторожить. Такой «свежак», скорее всего, говорит о наличии протечек. Или как минимум подтеков, которые перед вашим приездом оперативно замазали. Это серьезный повод обсудить проблемы гидроизоляции с продавцом коттеджа, выказав свою подкованность в этих вопросах. Попутно узнайте глубину залегания грунтовых вод.
При инспекции стен подвала особое внимание уделите местам ввода и вывода труб. Обычно они выполняются в гильзах трубчатых форм и зачеканиваются по специальному технологическому шнуру. При контакте с влагой он увеличивается в размерах, тем самым изолируя места прохода коммуникаций. Имеет смысл проверить наличие и состояние этого шнура. В современных конструкциях вместо него используют специальные пластиковые муфты.
Современный ввод коммуникаций в подвал коттеджа
Если вы не забыли взять с собой отвес, проверьте вертикальность всех угловых соединений подвальных стен. Здесь же, в подвале, промерьте оригинальную площадь пятна застройки и сверьте ее с заявленной в оферте.
Инспектируя состояние дома, попытайтесь сразу представить объем предстоящих модернизаций. Это прежде всего относится к утеплению. Построенные еще лет 15 назад дома по определению не дотягивают до современных нормативов.
Бесспорно, лучший утеплитель для пола и стен цоколя — это экструдированный пенополистирол. Он полностью водонепроницаем, достаточно прочен и долговечен, у него низкая теплопроводность и практически нулевой капиллярный подсос. Плиты из экструдированного пенополистирола удобны в монтаже, их шпунтованные кромки позволяют легко состыковывать элементы между собой, а тыльная шероховатая поверхность прочно сцепляется с бетоном и штукатурными растворами.
Монтаж пенополистирольного утеплителя
Лучший способ предотвратить затопление подвалов и фундаментов — создать по периметру здания дренажную систему, а также отмостку, предохраняющую подземную часть дома от дождевых потоков с крыши.
Отмостку делают с уклоном в сторону от дома. Проверить его можно при помощью припасенного водяного уровня. Ширина отмостки должна быть как минимум на 20 см больше проекции на грунт линии свеса крыши. Если обнаружите, что отмостка утеплена листами экструдированного пенополистирола, — значит, вы на верном пути и перед вами достойная строительная конструкция, вызывающая профессиональное уважение.
По краю отмостки устраивают дренажную систему — водоприемные решетки, водоотводные каналы, дождеприемники. Обнаружить такую систему в исследуемом доме — большая и редкая удача.
Проверяем стены
Начнем с определения вертикальности всех стен, особенно углов. Разумеется, тут нам понадобится отвес (можно представить себе выражение лица продавца, когда вы займетесь такой проверкой). После этого промеряем длину фасадных стен.
План 1 этажа
Если проекция дома на грунт внешне представляется квадратом, ваши измерения должны подтвердить, что его противоположные стены равны. В противном случае вам предлагают приобрести дом, в основании которого лежит трапеция.
Открыв настежь окна, измерьте толщину стен. Попутно поинтересуйтесь у продавца, из каких материалов (порой многослойных) они сделаны.
Обидная ошибка проектировщика — при открытии двери закрывается обзор из окна
Если вы покупаете деревянный сруб, обратите внимание на качество древесины: не стала ли она безнадежной жертвой прожорливых древесных червей? Об их наличии расскажут отверстия в несколько миллиметров, уходящие вглубь венца. Как только вы их обнаружите, со спокойной душой можете завершать инспекцию этого дома и ехать исследовать следующий по списку. Также следует проверить состояние конопатки: она может быть просто выщипана энергичными пернатыми.
Неплотно свитый, с торчащими волокнами или неплотно забитый жгут будет растащен птицами
В этом месте мы плавно подходим к утеплению наружных стен. Современное утепление — это научно аргументированная система. Несоблюдение любого ее аспекта может перечеркнуть все заявленные в рекламном объявлении преимущества дома.
Рельефная отделка оконного проема
Если дом облицован сайдингом, то несложно удалить одну-две панели и проверить состояние утеплителя. Чаще всего используют минераловатный. Он должен быть сухим и однородным, без намека на отслаивание.
Что касается самого сайдинга, рискну предположить, что он должен идти на замену. Сравните южный и северный фасады, проверьте, насколько изменился тон расцветки под беспощадными ультрафиолетовыми лучами.
Если дом не утеплен, перед вами встанет серьезная задача. Разумеется, если вы планируете жить в нем только в летние месяцы, можно обойтись и без дополнительного утепления.
Этот дом подлежит утеплению с «мокрой штукатуркой»
Сейчас все чаще можно встретить так называемый штукатурный (мокрый) способ утепления наружных стен из кирпича, бетона, пенобетона и газосиликатных блоков. Мы говорили о нем в статье Утепление загородного дома от и до. Так как при этом изолирующий слой расположен снаружи, тепло естественным образом аккумулируется стеной. Утеплитель не пропускает тепло наружу, сохраняя в доме комфортный температурный режим даже зимой при временном отключении отопления.
Крылья кирпичного дома уже утеплены, осталось утеплить фасад
Можно сказать, что мы коснулись всех необходимых аспектов проверки наружной части коттеджа. Теперь можно заходить внутрь. Экспертизе внутренних помещений и инженерных систем будет посвящена вторая часть статьи. До встречи.
Вам также могут быть интересны публикации:
- Выбираем дом: советы строительного эксперта
- Покупаем дом из блоков: на что обратить внимание
- Как правильно выбрать новый загородный дом
- Как правильно выбрать место для строительства дома
- Взлёты и падения рынка загородной недвижимости: что ожидает желающих купить или продать «домик в деревне»
- Как правильно выбрать дом? Что учесть при выборе?
- Как выбрать дачный дом для постоянного проживания
У меня лично был такой случай в «избушке» близких родственников. Только одна комната была утеплена «по уму». И вот результаты самого первого года после установки утепления. Прошел суровый ноябрь, похожий декабрь и я туда «заявился» в середине декабря. Полтора месяца никого не было на даче. На кухне, на веранде вода замерзла во всех емкостях, включая электрочайник. Но каково было мое удивление, что в утепленной комнате вода безмятежно была жидкой в нескольких емкостях. Повторюсь, морозы были не ниже десяти минус.
Антисептик для кровли надежно предохраняет покрытие от развития плесени, грибка, мха и водорослей, одновременно с этим являясь полностью безопасным для здоровья человека. В основе продукта содержатся специальные биоциды, обладающие синергетическим действием. Это означает, что каждый компонент усиливает действие другого вещества. Защитное покрытие прослужит более 10 лет. Материал уже после первого нанесения останавливает развитие и выделение в воздух опасных спор плесневых грибков. Продаваемый концентрат следует развести водой и нанести его на поверхность при помощи губки или кисти. Для нас, дачников, важно то, что антисептик абсолютно не токсичен, одинаково хорошо подходит как для наружных, так и для внутренних работ.
Стропильная система обработана антисептическим раствором. Фото — Технониколь
И еще об одном аспекте выбора готового дома для дачных целей. Он скорее этический, и совсем не технический. Надо уяснить, нет ли за забором соседей «с приветом». Или любителей собак, готовых организовать приемник для братьев наших меньших, оглашающих округу своим лаем с ночи до зари. Это не моя фантазия — года 3 назад этот реальный случай описывала одна из наших самых блистательных дачниц, энергично участвующей в работе нашего портала. Чтобы снизить акустический дискомфорт, нашей дачнице пришлось сооружать дополнительную пристройку по каркасной технологии, обошедшейся ей по 10000 рублей за один квадратный метр.
Дом утеплен по современной технологии
Пока я не даю полного ни утвердительного, ни отрицательного мнения. Давайте обсуждать. Разумеется, предварительно следует понять, что это за сооружение. Желательно — фотографии.
«Прознайте» у своих соседей по этому дому, как у них ситуация с водой в подвале. Это во многом определяюще скажет нам о ситуации с водонасыщенностью вашего грунта. Правильно ли я понимаю, что перспективный дом стоит на некотором пригорке, расположенном недалеко от водной глади? Вижу крохотный кусочек водной глади на второй фотографии. Там что река, озеро, пруд? Если не секрет, дайте точно географическое расположение этого поселка — посмотрю из космоса.
Очень показательная вторая фотография с точки зрения внутреннего климата. Кроме мощного двухметрового отопительного радиатора стоит масляный двухкиловаттный обогреватель. Ясно, что при толщине блоков 200 — 300 мм в доме должен быть солидный «колотун» в зимние месяцы. Заранее скажу, что толщина дополнительного утеплителя на наружных стенах у вас составит 100 миллиметров хорошего минераловатного утеплителя. но не экструдированного пенополистирола. Ни и сверху еще облицовка. Учтите, что у вас чисто зрительно «просядут» оконные проемы, но и дверные тоже.
Возвращаемся к фундаменту. Вопрос главнейший — делался ли дом по ПРОЕКТУ или без него? Когда есть проект — то тут велика гарантия, что дом сооружен по РАСЧЕТАМ. Я бы осторожно сказал бы, что у вас дом весьма легкий, так как сооружался из газобетонных блоков. То есть, толщина несущих фундаментных стен вполне достаточна. Другое дело, в каком он состоянии??? Быть может, бетонные стены поднабрали влаги и это влага двинулась вверх по невидимым глазу капиллярным каналам ВВЕРХ. Да, да, Ирина, оказывается влага может течь вверх, а не вниз. Поэтому у меня капитальный вопрос про фундамент — выполнена ли капитальная гидроизоляция стен фундамента? Вот это — ВОПРОС? В этом отношении изучите первую из представленных фотографий. Вот такой гидроизоляционной мастикой должны быть проработаны все наружные стены, а лучше все, включая внутренние. Посмотрите внимательно, Ирина, на второй снимок. Вы видите, что на уровне окончания кирпичной кладки серенький РУБЕЦ.
Что это такое? Это обязательный слой ГИДРОИЗОЛЯЦИОННОГО материала (скажем, рубероид в два слоя), который делает гидроизоляционный разрыв между фундаментом и стеной. Если бы я сейчас оказался в Осташкове, то попросил бы у хозяев штыковую лопату и сделал бы выемку хотя бы на полметра вглубь. Посмотрите третью из представленных фотографий. Вдумчивый проверяющий эксперт оголил угол еще недостроенного дома для проверки ситуации с гидроизоляцией дома. Или существующие хозяева поднимают искренне руки и признаются, что гидроизоляция не делалась. Прошу написать мне на личную почту сколько просят за этот дом и какова его площадь.
Гидроизоляция фундамента
Гидроизоляционный разрыв
Проверка состояния фундамента.
Очень хорошо, что мы заострили ваше внимание на типе утеплителя. Экструдированный пенополистирол просто прекрасный материал для мест, до которых не доберется открытый огонь возможного пожара. Поэтому утеплить им подвал, отмостку, цоколь — одно удовольствие.
А выше — НИ-НИ! При оплавлении языками пламени он выделяет опасный НЕ для здоровья, а ДЛЯ ЖИЗНИ ЧЕЛОВЕКА газообразные химические соединения.
Теперь мне не ясно, каким твердым топливом вы собираетесь отапливаться? Углем? А его в Осташкове можно достать гарантированно на многие годы вперед? В этом надо разобраться — гарантированный источник ЭНЕРГИИ на многие годы вперед. Пока из вашего описания не ясно, как люди обеспечивают себя теплом. Тут электричеством «не отделаешься».