Дачные постройки: сколько строить в метрах?

Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
NatashaPetrova NatashaPetrova
НаташаПетрова Красногородское
Некоторое время назад в нашем законодательстве появилось понятие частной собственности на землю, а с ним и возможность обустройства загородных владений по своему вкусу. Однако не всё так просто, как многим хотелось бы. Свидетельство о частной собственности — отнюдь не та "… окончательная бумажка, фактическая, настоящая ...",  которую требовал себе профессор Преображенский в романе М. Булгакова. 



Собственность на земельный участок совсем не означает возможность поступать у себя во владениях по принципу «что хочу — то и ворочу», даже если финансы позволяют. В первую очередь ограничения касаются застройки на дачном участке.

Освоение нового участка: с чего начать?
Освоение нового участка: с чего начать?

Это значит, что построить на своём земельном наделе всё, что хочется, и ещё чуть-чуть, вы сможете только в дозволенных законами и правилами рамках. К примеру, на некоторых земельных участках вообще нельзя законно возвести капитальное сооружение жилого назначения, по-простому — дом. О том, что можно построить на даче, написано в следующих публикациях:

В этой статье рассказывается о том, как разместить постройки на участке в соответствии с правилами и законами.

Ads by

Плотность застройки

Конечно, строительство нужно начинать с проекта. Но есть ещё один момент, предшествующий началу строительных работ: прежде чем проектировать, нужно определить допустимые рамки.

Начну с того, что земельный участок с разрешённым видом использования «строительство индивидуального жилого дома», то есть участок, предназначенный не для огородничества и не для ведения крестьянского фермерского хозяйства, нельзя застраивать целиком, от межи до межи. Нельзя по разным причинам, первая из которых — рекомендуемая разрешённая плотность застройки.

Каков участок, таков и дом
Каков участок, таков и дом

Эта величина (плотность застройки) зависит, во-первых, от площади участка, во-вторых, опять же, от вида разрешённого использования. То есть от того, планируете вы строительство дома на садовом участке, на участке под ЛПХ или ИЖС. 

Для участков в садоводческих товариществах строительство жилого дома и различных подсобных построек регламентируется СНиП 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения». Для прочих участков, на которых можно строить дом, основное руководство — Градостроительный Кодекс Российской Федерации. 

Более частные вопросы рассматриваются в Правилах Землепользования и Застройки, которые опираются на федеральные законы, но в каждом муниципальном образовании имеют свои особенности. Рассмотрю подробнее оба варианта.


Строительство в садоводстве

Участок в садоводческом товариществе, полученный или приобретённый гражданином, предназначен в первую очередь для выращивания овощей, плодово-ягодных культур, разведения бахчей. А во-вторую — для отдыха гражданина и его семьи, отдых предполагает и строительство жилого дома. Поэтому площадь участка должна максимально использоваться по своему назначению — выращиванию растений.



На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения
На садоводческом участке должно расти что-то зелёное, а не только различные строения

Пункт 6.13 СНиПа 30-02-97 говорит о том, что при освоении садового участка, имеющего площадь 0,06-0,12 га (6-12 соток), территория, отводимая под застройку, не должна превышать 25-30%. Планируя застройку, не забывайте, что под «застройкой» понимается не только жилой дом, но и хозпостройки, а так же дорожки, площадки и ограждения

То есть, если ваш участок величиной 6 соток, то на всё про всё (дом, гараж, баня, дворовая уборная, душ, хозблок, мангал для шашлыков и будка для собаки) у вас должно быть отведено не более 180 м². Кроме указанного СНиПа, в садоводствах строительство может регламентироваться Уставом садоводческого товарищества.

Для дачных участков расклад несколько иной. Участок в дачном товариществе предназначается в первую очередь для отдыха, включающего владение домом, пригодным для постоянного проживания. А выращивание картофеля и прочих овощей-ягод на таком участке не возбраняется, но юридически это занятие вторично. Поэтому площадь под застройку дачного участка определяется, как и для участка под ИЖС.


Дом на участке ИЖС или ЛПХ

Само название — индивидуальное жилое строительство — говорит о назначении участка: для возведения жилого дома. Поэтому, в зависимости от региональных законов и размеров участка, площадь разрешённой застройки может достигать 60% от площади всего участка.

На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка
На участке ИЖС постройки могут занимать больше половины земельного участка

Размеры жилища и величину «пятна под застройку» дома и вспомогательных построек для справки можно посмотреть в таблице к статьям 34 и 38 ГрК РФ.

Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства
Предельно допустимые параметры застройки для индивидуального строительства

Пояснение к таблице
  • Тип застройки А — усадебная сельско-городская и сельская застройка (участки ЛПХ).
  • Тип застройки Б — коттеджная городская или поселковая застройка (участки ИЖС).
  • Тип застройки В — многоквартирная малоэтажная жилая застройка (таунхаусы и блокированные дома). 
Значения в скобках — для коттеджной застройки. Для участков, имеющих площадь более 12 соток, максимальная площадь жилого дома (при коэффициентах Кз и Кпз 0,2 и 0,4) определяется в 1500 м².

Коэффициент застройки — это отношение застроенной площади к общей площади участка. А коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка. Значения этих коэффициентов конкретно для вашего случая (разрешённую площадь застройки), вы получите в ГПЗУ (Градостроительном плане земельного участка), подав документы на получение разрешения на строительство. 

Рассмотрим пример

Предположим, что у вас имеется участок площадью в 20 соток. Полученные в разрешении на строительство коэффициенты такие: Кз=0,2, а Кпз=0,4. Это значит, что ваши строения могут максимально занимать 2000*0,2=400 м², а совокупная максимальная поэтажная площадь этих строений может быть 2000*0,4=800 м².

То есть вы можете построить один большой индивидуальный жилой дом с внешним контуром (включая эркеры, террасы и крыльца), ограничивающим площадь в 400 м². При этом сумма площадей всех внутренних помещений должна быть не более 800 м² (согласно определению индивидуального жилого дома, он может иметь 3 надземных этажа). 

Можете построить дом в 3 этажа, площадь каждого будет примерно 260 м². Или выбрать проект двухэтажного особняка с площадью каждого этажа в 400 м².

Можете построить один большой дом
Можете построить один большой дом

Или это будет жилой дом скромнее, а оставшуюся разрешённую под застройку площадь вы сможете поделить между необходимыми вам вспомогательными строениями. Понятно, что для большого участка это сделать гораздо проще. Для маленького придётся, скорее всего, чем-то поступиться. 

Когда вы вволю наигрались в игру «кручу-верчу, запутать хочу» с перераспределением разрешённой под застройку площадью между жилым домом, гаражом, баней, домиком для гостей и прочими строениями, можно переходить к следующему не менее увлекательному этапу — привязке этих строений к местности. 


Проектирование участка: сколько от чего нужно отступить

Разделив разрешённую площадь под застройку между всеми планируемыми строениями, можно начинать размещать эти строения на участке, вернее, сначала на проекте участка. И здесь есть целый ряд ограничений: законодательством, противопожарными и санитарными нормами, строительными правилами.

Проектирование участка
Проектирование участка

Если участок маленький, а строительные амбиции большие, то задача планировки с учётом всех требований — дело непростое. Особенно помня, что требуемые расстояния между строениями различного назначения нужно выдерживать не только для своих зданий и сооружений, но и принимая во внимание расположение соседских.

Первое и наиболее значимое условие, нарушение которого легко вызывает реакцию «снести незаконно возведённое строение», — это красные линии.

Красные линии и границы с соседями

Красные линии, согласно пп. 11 и 12 ст. 1 ГрК РФ, — это линии, обозначающие границы земельных участков, границы территорий общего пользования, границы линейных объектов (газопроводов, ЛЭП, дорог и прочего). В садоводческих посёлках и населённых пунктах с участками под ИЖС или ЛПХ отступы от красных линий, в принципе, одинаковы:
  • для жилого дома от дороги (красной линии улицы) — не менее 5 м;
  • для хозяйственных вспомогательных построек от красной линии улицы (дороги) — не менее 5 м;
  • для жилого дома от проезда (красной линии проезда) — не менее 3 м; 
  • от хозпостроек до красной линии проезда — не менее 5 м.

Смежные границы с соседями тоже, по сути, являются красными линиями, но обычно так не называются. Жилой дом должен быть расположен от границы с соседним участком не ближе чем на 3 м. Большая часть хозпостроек может строится от границы с соседями на расстоянии не менее 1 м. Исключение — помещения для содержания скота или птицы: хлев и птичник нужно отодвинуть от границ соседнего участка как минимум на 4 м. 

Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта http://www.chipmaker.ru/
Пример зон возможного размещения на участке жилых и хозяйственных построек. Фото с сайта chipmaker.ru

Измеряем расстояния между строениями от цоколя здания или от его стены, если цоколь отсутствует. Если дом имеет выступающие части (эркеры, террасы, выносы второго этажа), то измерения производятся от выступающей части или от её проекции. Для хозяйственных построек, размещённых на расстоянии 1 м от соседского забора, нужно предусмотреть слив дождевой воды с крыши таким образом, чтобы сток не попадал на участок соседей.

Кроме санитарных норм, в размещении построек важно учесть противопожарные разрывы. Здесь важно знание материалов, из которых возведены строения. Так, для зданий из негорючих материалов (кирпич, железобетон, газобетон и для строений, имеющих конструкции из горючих материалов, но изолированных негорючими), минимальное расстояние между строениями — 10 м. Для деревянных строений — 15 м. 

В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы
В размещении построек важно учесть противопожарные разрывы

Для соблюдения противопожарных норм указанное расстояние учитывается между домами и строениями соседей, даже находящимися через улицу. Соблюдение противопожарных расстояний между строениями на одном участке необязательно.

Допускается блокированное расположение строений на соседних участках. Например, строительство рядом двух жилых домов, принадлежащих разным хозяевам, через глухую противопожарную стену — брандмауэр.

Соблюдение санитарных норм: размещение уборных, компостных ящиков и прочего

Загородный дом для своего владельца вызывает необходимость решать самостоятельно массу задач, о которых даже не задумывается горожанин. Среди них одно из первых мест занимает вопрос водоснабжения и канализации. От того, правильно ли устроен туалет на участке, зависит не только комфортный отдых на любимой даче, но и здоровье — как самого владельца, так и его ближайших соседей.

Туалет на загородном участке
Туалет на загородном участке

На дачном участке без возможности подключения к магистральной канализации допускается сооружение дворовых уборных различной конструкции: туалета с выгребной ямой, люфт-клозета, пудр-клозета или туалетов, оборудованных локальной очистной системой. О санитарных нормах по устройству «удобств» на загородном участке более подробно можно прочитать в публикации Туалет в загородном доме: санитарные нормы и правила.

А вкратце нормы такие: дворовый туалет, компостный ящик и место для хранения отходов должны размещаться не ближе 12 м от жилых строений, погребов, детских площадок, площадок для отдыха. Это же расстояние должно соблюдаться и от строений подобного назначения, расположенных на участках соседей. До колодца с питьевой водой расстояние от туалета и прочего не должно быть меньше 8 м. 

Для локальных очистных сооружений с полями фильтрации требования о санитарных зонах ещё строже: санитарная зона от полей фильтрации септика — 15 м, от фильтрующих колодцев и траншей — 25 м, от очистных установок с аэрацией — 50 м.

Баня и душ строятся не ближе 8 м от жилого дома — вашего и соседей. Свои требования по оборудованию санитарных зон есть и у глубоких артезианских скважин. 

Заборы, куда же без них

Чтобы обозначить свои владения и оградить их от несанкционированного прохода или проезда посторонних, владельцы загородной недвижимости устанавливают ограждения. Конечно, забор — это не полноценная постройка, в некоторых случаях это даже не постройка, а посадки — если вы предпочитаете использовать живые изгороди. Тем не менее есть нормы и для строительства заборов. 

Забор защитит от любопытных соседей
Забор защитит от любопытных соседей

В садоводческих товариществах, если нет отдельного регламента на устройство заборов, между соседними смежными участками устанавливаются сетчатые или решётчатые ограждения высотой 1,5 м. Устройство глухих заборов возможно со стороны улиц и проездов.

Для участков ИЖС руководствоваться в выборе высоты ограждения между соседями следует местными нормативными актами, потому что ограничений в федеральных законах и строительных правилах на эту тему нет.

О материалах для строительства забора и финансовых аспектах этого непростого дела читайте в материалах:

Зачем всё это нужно

У читателя может возникнуть вопрос: «Зачем всё это нужно? У половины владельцев на участках чего и как только не понастроено». Это действительно так: во многих местностях старая сложившаяся застройка не соответствует современным требованиям. 

Вот, например, наш дом построен от красной линии улицы всего в 2,5 м, а не как положено — в 5. Более того, есть случаи, когда современная красная линия проходит вообще через дом, потому что дом старый, а планировка населённого пункта со времени его постройки несколько изменилась. 

У градостроительных законов, как и вообще законов, есть одна особенность: они не имеют обратной силы. То есть, если ваш дом или иное строение построены до того, как вступили в силу настоящие правила, законы, распоряжения, то на них эти новые законодательные акты не распространяются. Вас никто не заставит перетаскивать столетний дом на положенные 5 м от красной линии. 

Законы не имеют обратной силы
Законы не имеют обратной силы

Но вот если будет доказано, что свою, нарушающую какое-либо правило, постройку вы возвели уже после вступления в силу этого закона или правила, то вас могут оштрафовать или даже вынести судебное решение о сносе. 

И, как показывает жизненный опыт, законы и правила, связанные с землепользованием и застройкой, с каждым годом всё больше ужесточаются. Так стоит ли испытывать судьбу и строить не по правилам, чтобы рано или поздно столкнуться с предписанием всё незаконное снести?



Статья размещена в разделах: , , , , , ,
34 комментария 15 спасибо за статью 28 в избранном 109322 просмотра
Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Автор статьи:
Добавили статью в избранное
Galinka-sever Галина и еще 27 человек




Комментарии (33)
Какая полезная статья, надо «утащить» в избранное и перечитать. Спасибо
Спасибо за оценку статьи, рада, что была полезна
Наташа, я тоже воспользуюсь твоим материалом — очень кстати. Конечно, в избранное и «Спасибо»!
Наташа, спасибо Вам! Вы всегда пишите очень полезные статьи. Можете ли дать пояснение по строительству забора. У нас СНТ. Мимо моего участка проходит дорога по которой проходят люди и проезжают машины к своим участкам. Правильно ли я поняла, что мне можно по этой стороне поставить глухой забор, например из профнастила? Если да, то какой высоты его можно сделать?
Вот где эти старые столбы, можно ли сделать глухой забор?
Вот где эти старые столбы, можно ли сделать глухой забор?

Вот она, дорога, через 10 метров, справа, будет мой участок.
Вот она, дорога, через 10 метров, справа, будет мой участок.
Татьяна, высота и конструкция заборов в садоводческих товариществах регламентируется. Раньше это был СНиП 30-02-97*, разрешавший строительство глухих заборов только со стороны улиц и проездов (то есть, там, где ездят машины), и то — по решению правления садоводства. Сейчас его заменил СП 53.13330.2011.
Согласно которому, в пункте 6.2 сказано: «По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется
устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев
соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения)
возможно устройство ограждений других типов.
Допускается по решению общего собрания членов садоводческого, дачного
объединения устройство глухих ограждений со стороны улиц и проездов.» То есть, во-первых, по письменному согласию между соседскими участками теперь тоже может быть глухой забор. А во-вторых, Свод правил умалчивает о высоте. Раньше высота глухого забора по улице варьировалась от 1,8 до 2,2-2,5 (в зависимости от региона). И 1,5 метра сетчатого (решётчатого) между соседями.
Так что, уточните в Правлении и вы смело — если в Уставе вашего СНТ нет отдельных оговорок о высоте и конструкции заборов, выходящих на улицу, можете делать забор из профнастила или любого иного материала. И высотой около 2 метров — выше не имеет смысла: обзор перекрывает, шум гасит процентов на 40. А выше — потребуется более мощная конструкция, потому что парусность (ветровая нагрузка) забора повышается.
Последний раз редактировалось
Спасибо, Наташа! Мне выше 2 метров и не надо.
Здравствуйте! Большое спасибо за статью!
Может быть, вопрос не сюда, но все же…
У нас участок под ИЖС. Ширина участка — 26 метров. Соседи построили дома в трех метрах от границ с обеих сторон. Значит ли это, что при условии соблюдения противопожарных норм для деревянных домов (15 метров) мы вообще не можем поставить дом?
Заранее спасибо!
Ну, если следовать букве закона, то да, увы . Но есть способы (которые вполне законны ). Например, строиться не из дерева. А если уж делать деревянный, то повысить степень его огнестойкости и конструктивной пожарной безопасности. То есть, к примеру, не отделывать фасады горючими материалами — деревом, виниловым сайдингом. Используйте штукатурку. Не использовать мягкую битумную черепицу. Ещё можно построить дом глубже внутрь участка — если позволяет площадь и нет указаний о единой красной линии улицы.
Советую поговорить с районным архитектором — вам же всё равно у него разрешение на строительство получать, думаю, он даст рекомендации, учитывая местные подзаконные акты и прочие регламенты.
Здравствуйте, а получается, что под одной крышей я могу построить гараж, баню и веранду? Или только баню и гараж? Подскажите, пожалуйста, кто знает может.
Юля, не совсем понятен ваш вопрос.
Под одной крышей вы можете построить все что угодно, можете даже объединить все постройки под одной крышей. Главное, чтобы площадь застройки всех ваших строений — под одной крышей или отдельно стоящих, соответствовала разрешенному именно для вашего участка коэффициенту застройки и коэффициенту плотности застройки. Посмотрите в статье, там про это сказано
Здравствуйте! Меня зовут Владимир Евгеньевич. Очень хорошая статья. Если можно, помогите, пожалуйста.Необходимо реконструировать старый родительский дом, постройка 1958 г, щитковый.В комитете по градостроительству мне сказали, что он не проходит по фасаду по пожарным разрывам с соседом слева. Допустимое расстояние-15м, между нашими деревянными домами тоже 15м, но у соседа на уч-ке гараж на расстоянии 6 м от нашего дома на одной линии с соседским домом по фасаду. Вот из за него и нельзя, т.к. до него как до граничащей постройки должно быть 15 м. Я сказал, что это нормы для жилых построек, а гараж к ним не относится. Мне сказали -ничего подобного, это для любых построек. Правы они или нет? Спасибо, надеюсь на Ваш ответ.
К сожалению, пожалуй, затруднюсь ответить на ваш вопрос — нормы меняются, и возможно, сейчас что-то стало по-другому. Вот такие требования описаны в СНиП 30-02-97* «Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения (с Изменением N 1)». Вроде, он еще актуален. И да: там говорится про жилые дома. Но нужно еще учитывать не только материал вашего дома, но и соседского гаража.
Но вообще-то, мой ответ для вас не имеет смысла: разрешение на строительство вам дадут или не дадут в вашей местной администрации (комитете по градостроительству). Возможно, вам проще построить новый дом с учетом их требований, чем через суд пытаться доказать, что они не правы. Я бы на вашем месте спросила у них самих (в комитете по градостроительству) ссылку на какой конкретно документ они опираются в своем запрете. Вам либо укажут номер документа, если он существует, либо вы докажете, что они не правы, если конкретного документа не будет указано. ИМХО.
СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения
СНиП 30-02-97* Планировка и застройка территорий садоводческих дачных объединений граждан, здания и сооружения
Надо под землю на самоизоляцию закапываться — пещера на участке. Строим бункер за пару месяцев
Вход в тоннель
Вход в тоннель

тоннель ведет в пещеру
тоннель ведет в пещеру

пещера со всеми удобствами
пещера со всеми удобствами

строим жилую пещеру
строим жилую пещеру
Скажите, а кпз от какой площади дома высчитывается? Общей, поэтажной? и что туда включается?
Вот в статье есть эта информация: «коэффициент плотности застройки — это отношение площади всех этажей зданий и сооружений к общей площади земельного участка».
Насколько я понял из закона, площадь этажей рассчитывается по внутренним стенам здания, а не по внешним? Плюс включаются балконы и террассы и эксплуатируемая кровля. Тогда вопрос: а какая кровля считается эксплуатируемой? У меня плоская крыша и на ней вентиляционные трубы. Выход на крышу — внешняя лестница. Будет ли считаться такая кровля эксплуатируемой? Как это определяется?
Эксплуатируемой кровля считается, если вы ее эксплуатируете. То есть, во-первых, она для этого приспособлена — качество покрытий, например: то есть, стандартное решение для плоских кровель типа наплавляемого битумного покрытия не подходит — поверхность эксплуатируемой должна быть устойчива к механическим нагрузкам от ходьбы. А во-вторых, вы используете крышу не только как защиту помещений от атмосферного воздействия, но и как дополнительное место для жизни: делаете там площадку для отдыха, солярий, смотровую площадку и пр. А выходом на крышу оборудована (должна быть, по правилам) любая крыша — для периодического технического обслуживания — как самого кровельного покрытия, так и инженерных коммуникаций, в вашем случае — вентиляционных труб.

«3.1.15.4 эксплуатируемая кровля: Специально оборудованная защитным слоем кровля, предназначенная для использования, например в качестве зоны для отдыха, размещения спортивных площадок, автостоянок, автомобильных дорог, транспорта над подземными паркингами и т.п. и предусмотренная для пребывания людей, не связанных с периодическим обслуживанием инженерных систем здания». (СП 17.13330.2017 Кровли)
Т.е. любое твердое покрытие крыши автоматически делает ее эксплуатируемой? И смотровая площадка достаточно размытое понятие… Вся кровля может быть смотровой… А кстати, после ввода в эксплуатацию дома возможно сделать кровлю эксплуатируемой и узаконить? Или такое действие повлечет за собой автоматическое признание постройки незаконной?
Спасибо вам за ваши ответы
Не твёрдое покрытие, а устойчивое к нагрузкам. Наплавляемая битумная кровля твёрдая (потому что на твердом основании), но не предназначена для регулярной ходьбы, потому что истирается. Покрытие может быть мягким, например, песочек можете насыпать. И помимо прочности самого покрытия, должно быть перекрытие устроено с учётом нагрузки — эксплуатируемые кровельные покрытия, по большей части, более тяжёлые, чем просто кровельное железо, шифер, ондулин, и прочая.
Смотровая площадка — это пример. Можете устроить на крыше газон и клумбу (зеленые крыши, кстати, тоже относятся к эксплуатируемым и газон — мягкое покрытие), телескоп поставить, сделать бар и танцпол .
Вы что собираетесь строить? Частный дом или жилой комплекс? Если это ваш частный дом — вы можете загорать на собственной крыше с любым покрытием и без узаконивания смотровой площадки Сложности с классифицированием крыши (эксплуатируемая/обыкновенная) могут возникнуть, если вы обратитесь за разрешением на строительство, покажете проект с шезлонгами на крыше, но не посчитаете эту площадь.
Собираюсь строить частный дом на небольшом участке
Площадь этажей для определения плотности застройки рассчитывается по ВНЕШНЕМУ контуру стен, на уровне планировочной отметки земли. Планировочная отметка земли — уровень земли на границе отмостки. То есть, балконы не считаем, а террасы и веранды — считаем. Площадь по внутреннему контуру — для ЕГРН. И тут, как раз, учитываются и балконы, только с понижающим коэффициентом. В учитываемую площадь (для определения плотности застройки участка) включаются и навесы, и подземные сооружения, если над ними нельзя построить другие здания и сооружения.
А балкон он ведь одновременно и навес? Или как он считается? Только тот балкон, который выходит за контур здания? И по поводу подземных сооружений… Т.е. мне нельзя будет делать цокольный этаж, куда я хотел поместить котельную и все технические сооружения, т.к. площадь подземного этажа будет учитываться?
Балкон — это балкон. Выступающая на верхних этажах площадка с перилами. Балкон, который не выходит за контур здания называется лоджией. Если балкон имеет опоры на грунт (как на фото) — тогда это не балкон, а терраса с навесом. Она считается. Цокольный этаж — не подземное сооружение, а полуподземный этаж. Подземное сооружение — отдельно стоящий погреб, подземный, отдельный от дома, гараж и тому подобные штуки. Если ваше подземное сооружение устроено таким образом, что сверху вы можете построить еще одно отдельное, не связанное с погребом/гаражом строение — то есть, перекрытия подземного сооружения выдержат вес еще одного здания (сооружения) — такое подземное здание не считается — то есть, оно не занимает отдельное место под застройку, а получается как подвал верхнего здания. А если, сделав подземный погреб, вы ничего больше сверху сделать не можете — в подсчете Кз не учитывается, но считается в плотности застройки (Кпз). На счет цокольного этажа — посмотрите определение частного жилого дома. Там есть про разрешенную этажность, учитывая подземные.

Балкон с опорами. Фото из интернета
Балкон с опорами. Фото из интернета
У вас в статье, кстати, написано «сумма площадей всех внутренних помещений», а она вряд ли по внешнему контуру считается.
И что? Для обсуждаемой темы площадь помещений считается по внешним границам стен. От этого они менее внутренними не становятся.
Москомархитектура террасы, эксплуатируемые кровли, а также подземные этажи в поэтажную площадь для ППЗ не включает. Это, кстати, более разумно, чем заставлять людей хитрить с подпольями и не эксплуатируемой кровлей. Но это мое мнение. Возможно, не в Москве, а в других регионах ППЗ по другому высчитывается. Я живу в Подмосковье.
комментарий был удален
Раздел 1.4. Общие положения о градостроительном зонировании территории города Москвы
П.1.4.3.2. Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые включают:

1) плотность застройки земельного участка — отношение суммарной поэтажной площади всех объектов капитального строительства, которые расположены и (или) могут быть расположены на земельном участке (в квадратных метрах) к площади земельного участка (в гектарах), где:

— под суммарной поэтажной площадью объекта капитального строительства понимается суммарная площадь всех наземных этажей объекта капитального строительства (включая технический, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м), в которую также включается площадь антресолей, галерей и зрительных балконов и других залов, веранд, лоджий и балконов; наружных застекленных галерей, а также переходов в другие здания, измеряемая в габаритах наружных стен по внешнему обмеру;

— площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях площадью более 36 кв. м следует включать в суммарную поэтажную площадь здания в пределах только одного этажа;

Комментарии
В суммарную поэтажную площадь объекта в габаритах наружных стен не включаются площади эксплуатируемых кровель, террас, а также подземных этажей.

В суммарную поэтажную площадь объекта в габаритах наружных стен включаются лоджии, балконы, в том числе переходные (по внешнему ограждению), а также выступающие декоративные элементы в высоту этажа (такие, как пилястры и русты), относящиеся к капитальным конструкциям.
Дак, вам тогда, и карты в руки: стройте подземный дом. Два этажа, а сверху — эксплуатируемую кровлю в виде газона Вообще ничего считать не придётся
Подземный дом. Фото из интернета
Подземный дом. Фото из интернета
Ну я же не хоббит Хочется двухэтажный с террасами
Тогда выход один: считайте желаемую плотность застройки с учётом собственных архитектурных вкусов и требований Москомархитектуры
Наталья, я просто общался и кадастровыми инженерами, и на сайтах, и хотел бы у вас узнать мнение специалиста. Как все-таки считать поэтажную площадь? С включением террас, без них, с цокольными этажами или нет? Или мне это лучше выяснят в администрации поселения?
Ну естественно, лучше узнавать по месту. Я могу ориентироваться на общие документы — федеральные законы и строительные правила. Региональные подзаконные акты могут иногда идти несколько, если не совсем в разрез, то как-то… параллельно . Я могу вам подсказать, как называется тот или иной архитектурный элемент — ну, типа, балкон у вас в проекте, лоджия, галерея, навес, веранда, эркер или ещё что-нибудь. И подходит ли он под требования вашего местного комитета по архитектуре и градостроительству

Пожалуйста, оставьте комментарий

Или через: