В России каждый второй житель — дачник
Число дачников в России равно количеству населения, к примеру, таких стран, как Германия или Турция, – около 80 миллионов человек. Дачному отдыху с удовольствием предаются представители всех возрастов, профессий и социальных слоёв общества. Поэтому любое телодвижение законодателей в сторону дачного вопроса затрагивает кровные интересы очень многих.
Летом этого года Президент страны подписал закон о новых правилах для садоводческих, огороднических и дачных объединений. Чего ожидать российским дачникам?
Дачников упразднят
Первое, чего коснется новое законодательство — это юридического статуса владельцев загородной недвижимости. До нынешнего времени объединения любителей граблей и лопат могли существовать в девяти организационно-правовых формах. По новому закону исчезнут всевозможные дачные некоммерческие партнёрства и кооперативы, останутся только садоводы и огородники – юридически в стране не будет ни одной дачи. Как называться – садоводческим или огородническим некоммерческим товариществом – решать будут на общих собраниях членов этих товариществ.
Кто ты, дачник: огородник или садовод?
Естественно, те объединения, чей статус не подходит под установленные новым законом юридические формы, или те, которые решат его сменить, будут вынуждены переоформить документы.
Простых садоводов в этих юридических тонкостях больше заинтересует вопрос возможности строительства на дачном, пардон (дачных-то участков теперь не будет!), огородном или садовом участке. Отныне строить капитальные дома на участках, носящих статус «огородных», будет запрещено – возможны только постройки хозяйственного назначения некапитального типа.
А на законном ли основании построен ваш загородный дом?
Теперь, если общее собрание решило стать огородным товариществом, а у некоторых его членов на участках имеются капитальные дома, годные для круглогодичного проживания, постройку будет необходимо узаконить – то есть получить на дом право собственности, переведя его в ранг налогооблагаемой недвижимости. В противном случае дом может быть расценен как самострой и снесён (по решению суда, естественно).
Правда, на огородных участках и раньше было запрещено капитальное строительство. Но, что греха таить, многих это не смущало. Теперь — в связи с повышением интереса чиновников к дачному вопросу, возможно, стоит задуматься, на законном ли основании построен ваш загородный дом.
К слову, у дачного посёлка есть возможность изменить свой статус и в другую сторону. Если посёлок находится в черте населённого пункта, и большинство домов в нём позволяют использовать их и зимой (то есть, могут быть признаны жилыми домами), а также находятся в собственности (как и сами земельные участки), дачникам можно получить статус коттеджного посёлка. Для этого нужно сменить вид разрешённого использования всех земельных участков с садоводческих на ИЖС.
«Моё – это моё, а твоё – это наше»
Так сказала жена одного моего знакомого при разводе и разделе имущества. Одна из проблем садово-огородных объединений граждан — в самих гражданах. Не все члены товарищества одинаково совестливы: кто-то не платит взносы или не сдаёт деньги на ремонт и строительство объектов общего пользования, другой не оплачивает пользование электроэнергией, и долг ложится на плечи всех остальных. Чтобы у дачников не возникало путаницы, чиновники в новом законе решили уточнить, где чьё имущество.
Чтобы не было споров…
«Взять всё, да и поделить!»
Законотворцы в новых правилах сделали попытку урегулировать эти споры – методом Шарикова из «Собачьего сердца» Михаила Булгакова: «Взять всё, да и поделить». Сейчас в любом дачном объединении, помимо участков членов объединения, есть ещё земли общего пользования. На них размещены внутренние проезды, электрические столбы, трансформатор подстанции, мусорный контейнер, домик правления, пожарный водоём и прочие хозяйственные постройки, обслуживающие общую поселковую инфраструктуру. Налог за эту землю уплачивается с членских взносов. По новым правилам вся территория общего пользования, принадлежащая сегодня объединениям садоводов и огородников, будет разделена между членами товарищества – пропорционально величине доли каждого собственника в товариществе: то есть тем, у кого участок больше, выделят и большую часть общего имущества.
Расходы на владение загородным домом увеличатся Но не радуйтесь: общее имущество так и останется общим. А вот платить налоги за свою долю в этом имуществе вы уже станете самостоятельно, и членские взносы при этом по-прежнему останутся обязательным платежом. Причём не только для членов товарищества, но и для индивидуалов – тех, которые вышли из объединения по собственному желанию или были исключены, например, за не оплату электроэнергии. По подсчётам Профсоюза садоводов, расходы на владение загородными домами увеличатся: так, к примеру, для садоводств в Московской области эта сумма сейчас составляет 13-15 тысяч рублей в год, после введения новых правил она увеличится до 80 тысяч. Ещё одно нововведение – оплата членских взносов теперь будет безналичной: на оплату взносов будет приходить квитанция. Причина такого изменения – попытка уменьшить возможность воровства в правлении товарищества.
Куда пойти, куда податься?
Товарищество собственников земельных участков может и не делить на доли общую собственность, а передать её под управление юридического лица. Например, дороги отдать под муниципальное управление, электрические сети и подстанции — энергетикам. Только вряд ли можно найти таких «дураков за четыре сольдо». Другой выход для товарищества – «сделать себе лицо» (юридическое).
Есть ли у вас законное подтверждение владения земельным участком? Правда, тут возникает ещё одна «заковыка»: сегодня далеко не все садоводы являются юридически собственниками земельных участков. Более половины участков в стране не учтены в государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а право на владение землёй подтверждает только членская книжка участника садоводческого товарищества. А потому граждане, не внесшие свою собственность в Госреестр, не могут создавать вместо некоммерческого дачного партнёрства ТСН – товарищество собственников недвижимости. Вопрос о собственности на землю решается другим постановлением – об обязательной постановке на учёт в ЕГРН. Ещё один способ решения этого вопроса – приглашение «варягов» – стороннего юридического лица, управляющей компании. Что, опять же, увеличивает расходы владельцев участков. Закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (№ 217-ФЗ от 29 июля 2017 года) начнет действовать с 1 января 2019 года. Пока же садоводы, огородники и дачники будут существовать в переходном периоде. Как в реальности изменится жизнь владельцев загородных участков, поживём – увидим. Читайте также:
- Дачные постройки: взгляд через призму законодательства
- Дачные постройки: сколько строить в метрах?
- Бремя собственности, или «Головная боль» землевладельца
- Земли ЛПХ и ИЖС — в чем разница?
- Путешествие по участку в ожидании кадастрового инженера
Мы и кадастр-то затеялись делать именно поэтому — чтобы перестать обсуждать с соседкой вопрос межи способом «кто кого переорёт» — не наш это метод.
Первое: строение должно быть признано индивидуальным жилым домом — то есть, пригодным для круглогодичного проживания.
Второе: и на участок и на строение должно быть оформлено право собственности. И должным образом учтено в Госреестре.
И третье: участок должен находится в границах населённых пунктов.
Законодатели, по-моему, именно к этому и пытаются склонить граждан — закон о регистрации в ЕГРН и возможность стать из садового товарищества коттеджным посёлком.
Какова вероятность успеха на слушании дела, если судья (возможно) одноклассница соседки? Есть еще один путь, тоже из личного опыта. Когда в гаражном отсеке разрешили ставить перегородки, деля его на боксы, я лопухнулся, и сосед поставил стенку на 15 см левее, чем надо бы. Т.к. мужик он был неплохой и не бедный, работы сделал на свои, я не стал беситься и просто предложил ему поставить правильно за мой счет. В это время я ставил стенку с другим соседом (в пополаме, кстати) и мужики на раз поставили стенку так, как было надо. Цена вопроса — пара тыщ. Зато отношения не испортил, а это дороже денег. Вот и вам, Люся 5555, возможно, стоит перенять мой опыт. Предложите соседям переставить забор за ваш счет — глядишь и согласятся. Если, разумеется, это реально сделать и по деньгам менее затратно, чем судебная тяжба с малопредсказуемым исходом.
Межевание 5000. Участок (голый) 5 соток в городе на озере стоит дороже от миллиона, за городом 9 соток с домом 2 этажа подруга купила за 400000. Много брошенных, за городом (за зоной), но без своего транспорта они не имеют никакой цены, плюс там перебои с электричеством, так что даже скважина не поможет, бросают, потому что без воды сад не поднять.
В государственном реестре недвижимости регистрируется собственность, ей присваивается кадастровый номер. Слово «кадастр» (фр. cadastre) и обозначает «список, реестр». Кроме номера, предполагается некое местоположение объекта недвижимости (земельного участка) — потому что вся территория страны разделена на кадастровые районы и кварталы. Но у объекта недвижимости — земельного участка, не определены координаты границ — если не проведено межевание. Межевание — определение этих границ с помощью геодезических методов на горизонтальной плоскости. По результатам межевания составляется кадастровый паспорт. Он выдаётся на руки собственнику. Эти же результаты заносятся в кадастровую карту. И на публичной кадастровой карте можно найти свой участок, и участки соседей — если они проводили межевание. А нанесение этих границ в виде колышков на конкретном участке собственника (на земле), которые он потом может заменить забором, называется вынесение точек координат в натуре.
Поэтому у кадастрового инженера можно заказать отдельно межевание, оформление кадастрового паспорта, вынос точек на место — это отдельные операции, с отдельной оплатой. Можно, например, заказать только вынос точек на место — если межевание было проведено, но колышки или забор со временем утратились. Или если возникли споры с соседом — если он вдруг перенёс свой забор.
Беда многих садоводов сегодня — то, что у них нет официально зарегистрированной собственности на садоводческий участок. Потому что участок садоводческого товарищества в государственной кадастровой карте выделен единым, без разделения на отдельные участки товарищей. И владение подтверждается только записью в учётной книге товарищества и членской книжкой.
Поэтому государство и требует, во-первых, оформить право собственности — то есть, получить кадастровый номер, внестись в единый государственный список. А во-вторых, провести межевание, то есть, чтобы земельный участок стал не просто номером в реестре, но и вполне определённым квадратиком на карте.
Публичная кадастровая карта