Можно оформить продажу дома без нотариуса?

Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Добрый день! Продаем дом, он у нас в долевой собственности с сестрой. Если мы продаем дом с условием, что каждый продает свою часть третьему лицу одновременно, то необходимо заверение сделки у нотариуса (нотариус берет 0,5% от суммы сделки). Вопрос: а если я выкуплю часть у сестры и стану собственником всего дома (т.е. у меня будут два свидетельства на мое имя на один дом и землю под ним), то при дальнейшей продаже могу ли я обойтись без нотариального заверения? То, что сделку покупки части сестры надо у нотариуса заверять — это понятно (я и % заплачу со стоимости только части), а вот потом — можно без нотариуса, чтобы не переплачивать?
Это может быть полезным:
Все вопросы о юридических вопросах (187)
У вас есть свой дачный вопрос? Задайте его нашим экспертам и опытным дачникам.
Задать вопрос

Вопрос размещен в разделах: вопросы, юридические вопросы, ,
16 комментариев   спасибо за вопрос   в избранное 4353 просмотра
Поделиться ссылкой
Копировать ссылку
Автор вопроса:
Все ответы и комментарии (16)
Наталья, нет.
Доброе утро Наталья! Я «эксперт» не в юридических вопросах, а в строительстве. Тем не менее имеется некоторый жизненный опыт по делению собственности. Он меня научил, что абсолютно все действия материального характера должны быть нотариально заверены. Сейчас вы с сестрой в добрых отношениях, а что будет завтра — никто не знает. Может быть у нее возникнут взаимоотношения с третьим лицом, который впоследствии будет претендовать на иной раздел собственности.
Это тот случай, когда в ограду своей безопасности надо забить все «колышки». А уж истина о том, сколько платит скупой… заметно выше, чем два раза. Я бы перевел эту истину на другие рельсы — «опытный платит единожды».
Утро доброе. С большим уважением отношусь к вашим советам и мнению, но позволю себе не совсем с ним согласиться. К сожалению, в нашей стране законодательство таково, что нотариально удостоверенные сделки также оспоримы, как и сделки, совершенные в простой письменной форме. Это означает, что любая нотариально оформлена сделка может быть признана недействительной по решению суда. И нотариус в данном случае сможет подтвердить только то, что именно «Иванов И. И.» подписал договор и ничего больше… Даже подтвердить способность продавца или покупателя осознавать последствия своего действия нотариус не в силах, ибо как было сказано на одном из последних, где я участвовала, процессов по поводу признания недействительным завещания, причём сказано именно нотариусом — «нотариус не обладает медицинским образованием, чтобы сказать это наверняка»… На западе, сделки, удостоверенные нотариусом, не подлежат оспариванию. Это означает, что если нотариус сделку удостоверил и что-то потом «выплыло», на любые претензии любых лиц отвечает только и именно нотариус, а не сторона договора. Ответчиком в суде там всегда будет выступать нотариус и отвечает он за сделки только своим имуществом. У нас такого нет… поэтому главное — найти в каждом конкретном случае толкового юриста, если сделка возможна в простой письменной форме, или толкового (а их среди нотариусов тоже мало, увы) нотариуса, если сделка должна быть в нотариальной форме. Иначе никак.
Спасибо, Евгения, что вы расставили все по своим местам и аргументированно дали исчерпывающую информацию по вопросу, заданному Натальей. Тем более, что я предварил свой комментарий декларированием любительского знания проблем юриспруденции. Счастливо.
Наталья, а вы уже уточняли у нотаруса, точно 0,5% от суммы сделки, а не от кадастровой стоимости жилья? Мы продавали в декабре 2017 долями, платили 0,5% от кадастровой стоимости плюс оплата за бумажную работу. И если вы сделаете так, как собираетесь, купите долю у сестры, а потом продадите, там будет налог с продажи, скорее всего, если вы не владели ее долей 5 лет.
Потом продать можно без нотариуса, если согласится покупатель, потому что именно ему важно. Вы продали и забыли, и все дела. К нотариусу же обращаются, если есть какие-то сложности или когда хотят подстраховаться, например, на случай потери документов. Также если сами не могут правильно составить договор, чаще это главная причина. Зачем все усложнять, продайте сейчас вместе с сестрой, договорившись и получив согласие друг от друга на продажу нотариально заверенное (без него никак нельзя). Кстати, недорого стоит. Получив же согласие, составляете договор САМИ, если покупатель согласен без нотариуса и продаёте. Все просто, лишних расходов, потерянного времени и проволочек не будет.
Покупая долю у сособственника нет никакой необходимости дополнительно оформлять какие-либо согласия. Поскольку в данном случае «преимущественного права на покупку» не возникает, т. к. доля продаётся не постороннему лицу, а лицу являющемуся собственником иной доли в этом имуществе. Договор купли продажи дома, разделенного на доли, не может быть составлен в простой письменной форме, только в нотариальной. Несоблюдение формы договора влечёт его не действительность и, как результат, отказ в государственной регистрации перехода права собственности с продавцов на покупателя.
Да, если продавать собственнику другой доли, то согласия не надо. Оно обязательно для продажи постороннему лицу. Я это и имела в виду, написав в комментарии выше — «Зачем все усложнять, продайте сейчас ВМЕСТЕ с сестрой, договорившись».
По закону вроде теперь все сделки с недвижимостью через нотариуса оформляются.
Нет такого закона. Есть только некоторые ситуации. kvartira-bez-agenta.ru/voprosy/faq-2/nuzhno-li-oformlyat-dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-u-notariusa/
Почитайте гражданский кодекс.
Вечер добрый. В случае, если недвижимость разделена на доли, то любая сделка по закону должна быть нотариально оформлена. Стоимость услуг нотариуса складывается, как правило, из двух составляющих: стоимость услуг техническо-правового характера (единая твердая цена, устанавливается региональной нотариальной палатой) и собственно стоимость услуг по нотариальному удостоверение сделки (она составляет 0,5% либо от кадастровой стоимости либо от продажной цены (берётся та цифра, которая выше)). Поэтому продавать в вашем случае долю выгоднее, чем весь дом. После того, как дом будет оформлен в собственность одного лица, продавать его можно уже без участия нотариуса — по договору купли — продажи, составленному в простой письменной форме. При этом, точкой отсчёта для установления срока нахождения в собственности такого имущества будет не последний договор купли-продажи доли в доме, а день регистрации права собственности на первую долю в доме. Все последующие приобретения доли в таком доме сособственником как бы «приплюсовываются к имеющимся долям». И если самой первой долей вы владеете более 3-х лет, тогда в случае покупки другой доли в этом же доме вы не будете оплачивать никакой налог на доход при продаже дома полностью. Даже если после покупки доли у вашей сестры прошло менее 5 лет (такой срок установлен сейчас по сделкам купли-продажи нахождения имущества в собственности для освобождения от уплаты налога на доходы). Надеюсь я объяснила понятно . Юридический язык иногда очень сложен для восприятия. Если вопросы остались, могу пояснить дополнительно.
Последний раз редактировалось
Спасибо большое за разъяснения — очень подробно и ясно!!! Я уже побывала и у юриста и у нотариуса и оба мне ответили, что любая моя сделка будет оформляться через нотариуса, т.к. дом поделен на части, т.е. одной частью я буду владеть с 2014 г, а второй с 2018 г, если выкуплю у сестры ее долю. Нотариус мне ответила, что ее заверение обязательно т.к. " а вдруг вы продаете не все части, а одну из них или каждую часть разным людям. вот для правильного соглашения все идет через нотариальную контору". И она же пояснила, что выкупать мне долю у сестры нет смысла, т.к. этим я только дважды пройду через одну и ту же процедуру и что проще нам обоим (я и сестра) одновременно продать свои часть новому хозяину дома.
Утро доброе. Я понимаю, сейчас вам насоветовали все и много. Совет последний: в каждом отделении регпалаты есть специалист, который осуществляет по записи консультации по темам регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Возьмите свои документы и сходите к нему. Он будет более всего объективен.
Что касается нотариуса — то вы «его хлеб», поэтому он вам скажет то, что выгодно ему. Если идти к юристу, нужно идти к такому который специализируется именно на сделках с недвижимостью, поскольку там много нюансов.
Нужно понимать, что после покупки доли у сестры у вас уже не будет «несколько прав собственности на отдельные доли в доме», у вас будет одно право собственности на дом, а правоустанавливающих документов (оснований) будет несколько.
Что же касается срока владения каждой из долей, то я вам говорила о «плюсовании» исключительно для целей освобождения от налога на имущество. Именно для этого, налоговая при совершении сделок по продаже дома будет считать, что срок владения всем домом будет исчисляться не с 2018 года, а с 2014 года.
Что же касается высказываний нотариуса по поводу того «а вдруг вы продадите не весь дом, а долю» могу пояснить следующее. При продаже (дарении) доли из целого дома, тогда когда продавец единственный собственник и он из своей собственности продаёт или дарит долю — тогда такие сделки не подпадают под нотариальное удостоверение, поскольку на момент продажи (дарения) общей долевой собственности ещё нет, она будет зарегистрирована только после подписания такого договора купли-продажи и никак иначе. Я сама юрист, работаю в данной сфере, мы не единожды проходили такие процедуры, чтобы сократить расходы клиентов.
И последнее, что хотела бы добавить. Отвечая на ваш вопрос, я исходила из того, что и вы и ваша сестра совершеннолетние дееспособные граждане и никак иначе. В противном случае — опять таки надо рассматривать эти нюансы и от них также будет зависеть форма договора — простая письменная или нотариально удостоверенная.
Последний раз редактировалось
Спасибо вам за развернутый ответ!!!
Мои извинения, опечатка: вместо «налог на имущество» следует читать «подоходный налог»

Пожалуйста, оставьте комментарий

Внимание! Если у вас есть свой вопрос, задайте его отдельно, в специальной форме
Или через: